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Notre blogue

04 avril 2018

Rénovations résidentielles

Coût vs rendement

L'une des choses les plus incomprises à propos de l'évaluation immobilière est qu'il est rare de récupérer la valeur totale des rénovations ou la valeur de la nouvelle construction lors de la revente à court terme (moins de 5 ans). La plupartt des gens semblent penser que s’ils ont acheté leur propriété pour X dollars et qu’ils ont investi Y dollars pour les rénovations, que leur propriété devrait maintenant valoir X + Y, malheureusement, c'est RAREMENT le cas.

Alors pourquoi pas? Eh bien, il y a un certain nombre de facteurs à considérer. En résumé, voici quelques-uns de ces facteurs importants :

  1. La valeur marchande est jugée UNIQUEMENT par des données de ventes comparables et NON par coût, bien que pour des raisons d'assurance, vous ayez une évaluation différente puisqu'il s'agit ici de coût de remplacement. Pour obtenir la valeur marchande véridique à des fins de vente de propriété, la valeur est évaluée selon la vente des propriétés vendues semblables récemment dans votre secteur immédiat (semblable: espace habitable, emplacement, état, âge, nombre de chambres à coucher, nombre de salles de bains, grandeur du lot, etc.). Donc, la condition est un facteur, mais seulement l'un parmi les nombreux facteurs qui sont pris en considération lors d'une évaluation de la propriété.
  2. Lorsque vous rénovez, vous enlevez quelque chose qui a une valeur résiduelle et vous la remplacez par quelque chose de nouveau, mais vous perdez ainsi la valeur résiduelle de l’ancienne propriété (même si c'était vieux).
  3. L'équité de la sueur. Si vous êtes en mesure vous-même d'effectuer une partie ou la totalité de la main-d'œuvre nécessaire à la rénovation (ou à la construction neuve), vous réduirez considérablement vos coûts, car le travail rémunéré ajoutera considérablement à la dépense totale. Donc, si vous ne comptez que les coûts des matériaux, vous pouvez généralement obtenir un rendement beaucoup plus rapide et plus élevé, mais ne comptez pas être payé pourr la sueur de votre travail. Toutefois, si le travail n'est pas fait professionnellement ou n'est pas jugé adéquat relativement aux codes établis par les normes de la construction, attendez-vous à ce que cela vous nuise et certainement réduise la valeur surtout si les acheteurs jugent le travail d'une qualité inacceptable.
  4. Certaines choses que vous choisissez de rénover n'augmentent pas néccesairemet la valeur marchande puiqu'elles peuvent être simplement des choses que vous voulez et aimez personnellement, mais certainement pas des choses que la majorité des acheteurs recherchent ou sont prêts à payer en surplus. C'est la différence entre valeur ajoutée subjective et objective.
  5. L'état du marché immobilier dans votre région est une considération importante. Dans une région où le marché est plutôt lent ou même en déclin, vous risquez de perdre beaucoup plus en vendant à court terme, même si vous ne faites aucune rénovation.
  6. Il y a une différence entre ajouter de la valeur et ajouter de la capacité de vente. En d'autres termes, certaines rénovations ajoutent plus de valeur tandis que d'autres améliorations rendent votre propriété plus attrayante, n'ajoutant pas nécessairement autant de valeur, mais permet une vente plus rapide de votre propriété.
  7. L'achat d'une propriété entraîne toujours des coûts supplémentaires: frais de l'acte, taxes foncières, frais juridiques, frais immobiliers, frais de déménagement et perte de revenus liés aux congés, coûts de financement et de transport, et invariablement des dépenses de déménagement (si ce n'est pas sur des rénovations majeures mais sur des réparations mineures et ajouts, peinture, paysagement, nouveaux meubles, appareils électroménagers, etc.). En règle générale, vous devriez prévoir demeurer dans votre nouvelle propriété pendant au moins 5 ans (le nombre magique) afin d'en sortir gagnant et ainsi absorber les coûts inhérents.

Alors, quelles sont les choses les plus importantes à rénover et à améliorer afin de récupérer la plus grande partie du coût et de ne pas perdre d'équité et ainsi vendre sans trop de pertes? Elles sont énumérées ci-dessous. Cependant, notez que cela peut ou ne peut être le cas dans toutes les situations ou les lieux. Ces chiffres sont déterminés non seulement par des années d'expérience en immobilier mais aussi par des études (l'une très pertinente est celle du magazine en ligne Remodeling, qui fait une ventilation annuelle des coûts par rapport à la valeur aux États-Unis -similare aux données canadiennes) et d'autres sources fiables. (Voir ci-dessous la liste complète des rénovations rentables) :

  1. Repeindre l'extérieur et l'intérieur 75% -150% (l'un des meilleurs rendements, mais assurez-vous que ce n'est pas un travail bâclé, un mauvais travail de peinture réduira la valeur de revente attendue.Utilisez surtout des couleurs neutres !)
  2. Rénovation mineure de la cuisine de 80 à 100% (remplacement des comptoirs de qualité supérieure, finition ou remplacement des portes d'armoires existantes, remplacement des éviers et des robinets, repeindre, mise à jour des appareils d'éclairage)
  3. Le réaménagement complet de la cuisine 50-75% (remplacement complet de toutes les armoires, changer tous les revêtements de sol, ajout de comptoir en pierre de haute qualité et nouveau muret d'éclaboussures, appareils électroménager haute gamme, robinets d'éviers, éclairage, etc.)
  4. Rénovation de la salle de bain ou ajout d'une salle de bain 50-75%. Ajouter une salle de bain, si vous en avez seulement qu'une, vous aidera grandement à la revente mais ne vous attendez pas à un remboursement du coût. Choisissez plutôt une réno mineure, soit le changement de robinets, nouvelle vanité, nouvelle toilette et peut-être le recouvrement du plancher et un nouveau luminaire.
  5. Remplacement de plancher 50-75% (débarassez vous particulièerement des tapis, restez avec le bois, la céramique ou un beau plancher stratifié de bonne qualité facile à nettoyer. Vous n’avez pas besoin d’effectuer de grosses dépenses mais optez plutot vers des changements qui avantagent le coup d’œil, ce qui est neuf. Ce sont des améliorations importantes qui favoriseront une vente plus rapide.
  6. Remplacer les vieilles portes et fenêtres et porte de garage 50-75% (le remplacement de la porte d'entrée rajoute une certaine valeur (75-90%), vous n'avez pas besoin d’investir trop pour ce genre de choses car vous ne récupérerez que très peu à la revente), Plus souvent qu'autrement le nettoyage, le sablage et le vernis peut faire autant d'effets que si tout était neuf.
  7. Revêtement et toiture généralement autour de 75% (selon l'usure ou mauvais état de l'ancien revêtement ou de la toiture)
  8. Ajout de l'aire habitable au sous-sol et/ou au grenier 60-75%
  9. Ajout d'un deuxième étage 70%
  10. Patio ou une terrasse k 50-65% (surtout que les gens aujourd'hui adorent les espaces extérieurs)
  11. Piscines ou Spa 0-10% (un ajout très peu populaire)
  12. L'aménagement paysager peut varier de 25 à 100% (dans les zones urbaines, une pelouse verte et un jardin paysager sont choses aquises), dans les secteurs ruraux, un jardin de base ou un jardin qui nécéssite peu d'entretien est apprécié mais dans les deux cas, la première impression de l'aménagement paysager est tout à fait primordiale pour la vente.
  13. Fournaise, plomberie et électricité. Le remboursement peut varier considérablement. Les réparations ou les remplacements que l'on ne voit pas sont souvent négligés par les acheteurs; ils peuvent ajouter de la valeur s'ils sont portés à l'attention d'un acheteur, mais souvent les améliorations visuelles ajouteront plus de valeur.

 

“Flipping” pour le profit à court terme n'est pas facile

 

Si vous achetez une propriété dans un secteur où le marché immobilier est CHAUD - ce qui signifie que la demande est élevée et l'offre est faible - vous pourriez peut-être revendre à profit en très peu temps (1 an ou 2), mais soyez très vigilant et conscient que pas toutes les propriétés peuvent vous apporter un profit rapide. Quelle que soit la région que vous achetiez, il est essentiel que vous ayez une compréhension EXTRÊMEMENT ÉLEVÉE des secteurs, de l'emplacement localisation et des types de propriétés qui se vendent le plus rapidement ainsi que la moyennes des prix si vous recherchez LA MEILLEURE AFFAIRE!

À titre d'exemple seulement, dans notre région de l'Outaouais, le prix moyen payé pour un bungalow dans la municipalité de Chelsea en 2017 était de 344 679 $ par rapport à la municipalité de La Pêche où il était de 195 003 $. Il serait donc beaucoup plus facile de revendre un bungalow à Chelsea qu'à La Pêche, où le prix d'achat total et les coûts de rénovation étaient inférieurs à 350 000 $. La même chose s'appliquerait si vous construisiez une nouvelle maison et que vous deviez vendre à court terme. Gardez toujours en mémoire que la valeur moyenne de revente doit être similaire aux autres propriétés avoisinantes et ne tentez pas d’élever le coût beaucoup plus haut que cette moyenne.

Cela dit, la revente à moyen et à long terme (supérieure à 5 ans) garantit presque toujours un profit, surtout pour les résidences principales où les gains en capital et les taxes de vente ne s'appliquent pas. Toutefois, si les valeurs immobilières dans votre région plongent, vous devrez peut-être attendre plus longtemps pour revendre sans perdre d'équité. La règle est simple GARDER TOUJOURS LA VALEUR DE REVENTE DANS L'ESPRIT; Bien que vous n'ayez pas l'intention de vendre à court terme, dans la vie très souvent des imprévus surgissent et nos plans changent sans avis, ce qui fait que souvent les propriétaires de maisons vendent souvent plus rapidement qu'ils ne l'anticipaient...Ëtes-vous l'un d'eux?

http://remodeling.hw.net/cost-vs-value/2017/

http://www.moneysense.ca/spend/real-estate/renovations/home-renovation-investment/

https://www.hgtv.com/design/decorating/clean-and-organize/which-home-improvements-pay-off

https://money.usnews.com/money/personal-finance/spending/articles/2017-06-23/10-home-renovations-with-the-best-return-on-investment

http://moneyning.com/housing/the-five-year-rule-for-buying-a-house/

https://www.architecturaldigest.com/story/this-is-how-long-you-should-live-in-your-house-before-selling-it