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10 juin 2015

Financement et asssurance hypothécaire

Un des malentendus les plus communs auquel nous faisons face par ceux qui ne connaissent pas les ‘règlements’ de l’emprunt, c’est que certains types de propriétés sont plus difficiles à financer. Par exemple : des terrains ou des terrains pour bâtir, chalets/loisirs, fermes, commerciaux. Si vous recherchez ce genre de propriété, il est essentiel d’en connaître les règlements de base et d’être pré approuvé dès le début.

Termes financiers de base :

Période d’amortissement : Le nombre d’années sur lesquelles les paiements sont distribués (normalement sur une période de 25 ans) ou le temps que cela prendra pour rembourser votre prêt hypothécaire.

Terme : Le nombre d’années durant lesquelles la banque détient votre prêt hypothécaire à un taux d’intérêt spécifié. À la fin du terme, vous devrez re-négocier.

Hypothèque ouverte : qui peut être payée n’importe quand, sans pénalités, mais généralement à un taux d’intérêt plus élevé que celui d’une hypothèque fermée. Normalement offerte pour un terme maximum d’un an.

Hypothèque fermée : peut être payée à un taux spécifié seulement ou une pénalité devra être chargée.

Principal : Le montant emprunté, excluant l’intérêt.

Taux de prime : Le taux chargé par la banque à ses meilleurs clients.

Taux d’intérêt : Le taux duquel l’intérêt est appliqué au principal, normalement composé semestriellement au Canada (l’intérêt est ajouté au principal deux fois par année pour calculer les paiements). Plus le terme est long, plus les taux sont bas.

 

Les deux types d’hypothèque de base :

1) hypothèque à ratio élevé: moins de 20% du principal pour un dépôt initial; vous devez donc avoir une assurance hypothécaire.

2) hypothèque conventionnelle : plus de 20% du principal pour un dépôt initial, assurance hypothécaire non requise, traiter avec le prêteur seulement.

 

Assurance hypothécaire :

La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), Genworth (GE) et Canada Guaranty sont les trois seules compagnies au Canada (à date) offrant de l’assurance hypothécaire sur les hypothèques haute proportion (dépôt initial de moins de 20%).

D’après la loi canadienne, les hypothèques à ratio élevé (dépôt initial de moins de 20% doit être assuré). Certaines conditions doivent être remplies par l’acheteur et la propriété afin de qualifier pour les hypothèques suivantes :

Vous pouvez maintenant acquérir une propriété avec une mise de fonds de 5% (habitation simple ou deux unités), 10% pour les propriétés de trois ou quatre unités (si il s’agit de votre résidence), et un minimum de 20% pour des propriétés à revenu ou logements.

Un dépôt initial peut maintenant être emprunté ou donné en cadeau (de membres de la famille immédiate SEULEMENT et certaines conditions peuvent s’appliquer) mais vous devez être jugés capables de rencontrer les paiements du prêt hypothécaire ainsi que l’emprunt. Les prêteurs peuvent posséder certaines mesures incitatives pour aider avec la mise de fonds.

Le gouvernement offre des incitatifs afin d’aider au financement d’une habitation, tels le Régime d’accession à la propriété  http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/menu-fra.html. Effectuez vos recherches et demandez à votre courtier; des services supplémentaires sont disponibles!

Votre ratio dette-revenu doit rencontrer certains paramètres (rapport d’amortissement brut de la dette - ABD et rapport d’amortissement total de la dette - ATD).

La plupart des propriétés pour chalets ne seront pas approuvées pour un prêt hypothécaire à ratio élevé. Le chalet doit contenir tous les services (hydro, eau potable, système d’épuration ou municipal) et doit être accessible à l’année longue afin de qualifier.

Dimensions minimum requises d’espace habitable (zone dessus sol complètement fini - zones de sous-sols en dessous de la surface du sol, même terminés ne comptent pas) peuvent être appliquées par certaines institutions financières.

Des fondations pleines et solides sont requises – un pavé, un vide sanitaire ou un sous-sol.

L’habitation doit être complètement terminée (ou 98%) sans quoi un dépôt initial plus élevé pourrait être requis.

Il n’est pas nécessaire d’être l’acheteur d’une première maison pour qualifier pour une mise de fonds de 5%.

La valeur de la maison ne doit pas dépasser 1 million de dollars.

 

Économisez de l’argent, évitez les coûts

Briser son hypothèque avant terme implique nécessairement des frais de pénalité et peuvent être très élevés; il est donc important que vous consultiez le conseiller de la banque. Néanmoins, si vous achetez une maison et prenez une autre hypothèque du même prêteur, il PEUT ne pas appliquer la pénalité.

Si vous croyez qu’il y ait une possibilité de vendre avant la fin du terme, choisissez toujours une hypothèque ouverte ou des termes plus courts afin d’éviter les pénalités.

Si vous avez les moyens de choisir une période d’amortissement la plus courte possible vous économiserez beaucoup d’intérêts à long terme. Une différence de cinq ans sur l’amortissement ne fera qu’une petite différence en ce qui concerne les paiements mensuels (spécialement dans la gamme de 15 à 20 à 25 ans) mais les frais d’intérêts seront grandement réduits.

Une plus longue période d’amortissement peut mieux bénéficier certaines personnes qui ont des revenus stables, particulièrement si vous pouvez bloquer lorsque les taux d’intérêt sont très bas.

La plupart de vos paiements au début du terme de l’hypothèque ne paiera que les intérêts et ne fera pas une grosse différence sur le principal. Plusieurs personnes sont abasourdies lorsqu’elles apprennent, après plusieurs années, que le montant du principal dû est virtuellement le même que lorsqu’elles ont commencé.

Le fait d’ajouter un paiement par année (ou un paiement partiel par mois, si on vous le permet) particulièrement au début de votre hypothèque fera un impact important sur la période d’amortissement et vous économisera $$$! Consultez votre prêteur puisqu’il y a souvent des montants minimum et maximum que vous pouvez rembourser tôt.

Rappelez-vous que lorsque vous travaillez avec un prêteur, vous leur paierez de gros montants; ne vous sentez donc pas intimidés. Soyez prêt, ayez tous les documents nécessaires à votre portée, comparez les prix pour les meilleurs termes et taux, et lisez les petits caractères. Si la terminologie ne vous est pas familière, obtenez une explication complète avant de faire quoi que ce soit.