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Notre blogue

19 mars 2014

Mouvements de masse

VOUS DEVEZ ÊTRE INFORMÉS!

Suite à une conférence offerte par la PME Inter Notaires, Gagné Isabelle Patry Laflamme & Associés, Notaire Inc. et suivi d'une lettre adressée à tous les courtiers immobilier, nous trouvons fort important de vous mettre à jour au sujet des changements concernant la façon que les municipalités doivent régulariser les immeubles existantes ou futures situés dans des zones vulnérables aux mouvements de masse, ou glissements de terrain.

Les zones de glissements de terrain ne sont pas nouveaux. La plupart des municipalities et propriétaires sont au courant des secteurs affectés. Nous nous souvenons tous des événements survenus à St-Jean Vianney en 1971, plus près dans notre region, l'instabilité des sols sur la rue Lafrance, et bien sûr, plus récemment, le glissement à Chelsea sur les voies ferrées en bordure de la Rivière Gatineau. Avec la croissance des fluctuations météorologiques ainsi que celle des évenements d'inondations et de pluies torentielles, le gouvernement à décidé d'agir maintenant pour réduire les risques de dangers envers le public et les immeubles. Les glissements de terrain peuvent affecter tous genres de sol, par contre, le risque de glissement est plus élevé si le secteur est composé de sol plus argileux, (spécifiquement près des pentes), comme beaucoup de secteurs dans la vallée de l'Outaouais le sont. C'est de l'opinion du gouvernement du Québec que plus de 40% des glissements de terrain sont un produit des activités humaines et du dérangement du sol par la construction d'immeubles trop près des pentes, ce qui nuit à la stabilité des sols.

En guise de premier pas, de nouvelles cartes démontrant les régions affectées ont été rédigées ou mises à jour par les municipalités régionales. Ces cartes représentent seulement les secteurs à risque, et donnent une idée générale des différents degrés de risque, comme par exemple: risque bas, moyen ou élevé. Il est important de noter que le fait d'avoir une propriété dans un secteur à risque en totalité ou en partie ne veut pas nécessairement dire qu'il y aura glissement, mais plutôt qu’il y a possibilité d’activité future.

Un ingénieur en sol est le professionnel avec qui communiquer pour vérifier la stabilité du sol des secteurs affectés et pour aussi assurer que la construction de quelqu’immeuble que ce soit ne causera pas plus d'instabilité. Le coût de ces analyses peut être excessivement élevé dépendamment du niveau de travail à exécuter. Il est à noter aussi que ces études sont bonnes pour 1 à 5 ans dans la plupart des cas dû au fait que la stabilité des sols change avec le temps.

Conséquences pour les propriétaires

Pour les propriétés existantes localisées dans ces secteurs, l’emplacement ou “l’empreinte” (footprint) de ces immeubles qui ont été approuvés par les municipalités sont “grandfathered” et par conséquent ne sont pas rétroactives. Cependant, tous propriétaires qui auraient construit depuis (remises, terrasses, piscines etc... sont incluses) ou modifié ces immeubles existentes sans permis; des sanctions graves, pénalités majeures ou des coûts de stabilisation seront émis.

Pour l’acheteur de ces immeubles existentes dans ce zonage particulier il est fort possible que les plans ou les certificats de localisation ne dévoilent pas les secteurs à risque. Généralement, un nouveau certificat de localisation devrait démontrer les bornages exacts de ces zones à risque. Il serait donc prudent de votre part de vérifier ces cartes de zonage, disponibles dans toutes les municipalités, pour vous assurez qu'il n'en ait pas le cas et que la propriété disireé ne soit pas dans un secteur à risque. Votre offre d'achat devrait-être conditionnelle à cette importante vérification. Si la propriété est inscrite avec un courtier immobilier, c’est le devoir de ce dernier de déclarer ce fait à son vendeur et, par la suite, ce vendeur à l'obligation de faire cette déclaration à son tour. Soyez extrèmement vigilants si vous achetez en vente privée puisque le vendeur n'est possiblement pas au courant de ce problême majeur. Comme première démarche, le vendeur doit absolument faire la vérification de ses cartes. Dans certains cas il serait prudent que le vendeur commande, d'un arpenteur géomaître qualifié un nouveau certificat de localisation avant la mise en marché de ladite propriété, pour ainsi déterminer le bornage exact du zonage à risque. Si par conséquent la propriété est localisée dans une zone à risque le vendeur doit en faire déclaration par écrit, à tous ses acheteurs potentiels. Cette démarche donne l'opportunité à un acheteur de procéder à son propre risque ou de faire faire une analyse de sol convenable. Dans la plupart des cas une clause spécifique décrivant la situation particulière du terrain devra être insérée dans la promesse d'achat. À défaut de déclarer ceci, le vendeur, que ce soit intentionnel ou non, pourrait causer de nombreux problêmes de dernière minute incluant des coûts additionnels, des consequences légales, et/ou que l'offre soit déclarée nulle et non avenue. Prenez note que le certificat de localisation n'est souvent prêt qu'à la dernière minute, et il est envoyé directement au notaire instrumentant par l'arpenteur à peine quelques jours avant l'acte de vente. Donc, certains de ces problêmes ne sont déclarés qu'à ce moment-là, ce qui pourrait entraîner des ennuis et causer une situation stressante pour toutes les parties impliquées...soyez informés!

En conclusion, SOYEZ INFORMÉS et DÉCLAREZ... Il est préférable d'être proactif et il est beaucoup plus facile de gérer ces situations en toute transparence dès le début de la transaction que d'attendre en se croisant les doigts. Dans presque tous les cas ces situations sont révélées éventuellement, donc sans connaissance préalable ou après la vente, ils deviendront beaucoup plus problématiques et extrêmement plus coûteux à traiter.